Как я инвестировал 7млн. часть 2 (анализ цен по районам Краснодара)

Всем привет!

Продолжаю свой эксперимент по инвестированию 7млн рублей в недвижимость Краснодара. И сегодня попробую разобраться в каких районах лучше покупать недвижимость, где она более ликвидная и перспективная, а также и более удобная для проживания т.к. цена как правило на прямую отражает развитость района и удобство расположения.

Всю статистику по ценам я буду брать с сервиса neagent.info, который я уже не раз упоминал и рекомендовал для поиска аренды или покупки недвижимости в Краснодаре без риэлторов и разного рода агентов. Там же есть раздел статистика цен, которым я воспользуюсь в своих корыстных целях :-))

Динамика цен на однокомнатные квартиры в Краснодаре

Динамика цен на однокомнатные квартиры в Краснодаре

Как видно из графика средняя цена за квадратный метр однокомнатных квартир на сегодня около 54 тыс. рублей за метр. Система к сожалению не учитывает строящееся это жильё или вторичка, поэтому чтобы получить примерную среднюю стоимость вторички нужно прибавить несколько тыс. рублей, а для строящейся недвижимости соответственно убрать.
Тут же между делом хочется обратить внимание вновь переезжающих в Краснодар на среднюю цену. Именно из нее лучше исходить если вы задаетесь вопросом: «в каком районе нам лучше купить квартиру?» Потому, как если вы такой суммой не располагаете то выбор будет между тремя-четырмя далеко не самыми лучшими районами. Не смотря на то, что интернет пестрит объявлениями о квартирах стоимостью до 1млн рублей.

Для анализа я отобрал районы: Центр(ЦМР), Юбилейный(ЮМР), Фестивальный (ФМР), Аврора, Черемушки (ЧМР), Краевая клиническая больница(ККБ), ЗИП, Гидрострой(ГМР), Комсомольский (КМР), Энка(или Красная площадь), Табачка и Микрохирургии глаза(МХГ). Остальные районы рассматривать не стал, они мне либо непонятны, либо мало изучены.

Выбранные районы я условно разделил на дорогие и средние, для того чтобы на графике сравнивать районы одной весовой категории. К первой группе относятся ЦМР, ЮМР, ФМР, Аврора и ЧМР, ко второй соответственно все остальные.
Статистика цен по Краснодару 2Практически во всех районах цены за год стабильно растут, только в районе Авроры существенно падают, странно это наблюдать тем более, что это самый центр. Проанализировав объявления в районе пришел к выводу, что средние цены упали из за большого количества объявлений в строящихся трех объектах: ЖК Аметист, ЖК Аврора парк и ЖК Краснодар Сити, больше там строить по сути негде, поэтому думаю ближе к окончанию строительства цены вернутся на уровень 65 тыс. рублей и выше за метр.
Итак изменения цен за год:
Аврора: ноябрь 2014- 64 154р/м2  —  ноябрь 2015 — 60 475р/м2 — рост цены — минус 3679р
ФМР:     ноябрь 2014- 57 634р/м2  —  ноябрь 2015 — 62 007/м2   — рост цены -4373р
Центр:  ноябрь 2014- 64 888р/м2  —  ноябрь 2015 — 67 568/м2   — рост цены -2680р
ЧМР:     ноябрь 2014- 56 751р/м2  —  ноябрь 2015 — 61 912/м2     — рост цены -5161р
ЮМР:    ноябрь 2014- 63 275р/м2  —  ноябрь 2015 — 67 627/м2   — рост цены -4352р
В первой группе наметился явный лидер по росту цен.

Статистика цен по Краснодару 3В этой группе какую-то странную динамику показывает Комсомольский микрорайон. Я плохо его знаю поэтому понять причину такого поведения не смог.
Итак изменения цен за год:
ГМР: ноябрь 2014- 50 977р/м2  —  ноябрь 2015 — 51 997р/м2 — рост цены -1020р
ЗИП: ноябрь 2014- 55 822р/м2  —  ноябрь 2015 — 57 334/м2   — рост цены -1512р
ККБ:  ноябрь 2014- 51 547р/м2  —  ноябрь 2015 — 53 021/м2   — рост цены -1474р
КМР: ноябрь 2014- 63 523р/м2  —  ноябрь 2015 — 58 621/м2     — рост цены —минус 4902р
МХГ: ноябрь 2014- 56 219р/м2  —  ноябрь 2015 — 59 467/м2   — рост цены -3248р
Табачка: ноябрь 2014- 53 545р/м2  —  ноябрь 2015 — 60 254/м2   — рост цены -6709р
Ну что, более менее понятно что районы второй группы менее подходят для инвестирования т.к. цена в них растет значительно ниже, а следовательно и деньги потерять можно значительно легче и поле для ценовых маневров не велико. Исключение составляет лишь район Табачки, но там почти ничего не строится, только ЖК Ежи по нему я кстати писал обзор и ЖК Версаль это вглубь царского села, на берегу озера.

Пока писал статью не смог не поинтересоваться динамикой цен в своей родной уже Яблоновке :-)
Статистика цен по ЯблоновкеНе плохой кстати рост для бюджетного района, на ноябрь 2014 года цена метра 36 602руб., а сейчас 41 795руб. Рост цены за год 5 193руб.  Это даже больше чем в Черемушках! Вот уж правда не ожидал! Нужно видимо всерьез подумать подумать об этом.

Продолжение следует….

Вовка

Об авторе

Комментарии (13)

  1. Иван:

    Интересный виртуальный проект, спасибо ) буду ждать продолжения!
    PS
    В Ютубе наткнулся на видео: https://www.youtube.com/watch?v=yKYVfE_W9Mc
    что скажешь? В Краснодаре есть условия у застройщика, что за 10-20% стоимости квартиры можно застолбить ее на этапе котлована, с выплатой 80% после сдачи и просто не дожидаться этого этапа, а сделать переуступку перед сдачей и заработать на этом деньги?

  2. Kamanger:

    Выборка только за один год — этого мало. Плюс ко всему прошлый год был очень интересным и не обычным по всем своим финансовым параметрам ))) Но задумка интересная — буду следить.

    • Вовка:

      Как раз исходя из нынешних реалий и срока инвестиций не более двух лет считаю, что год это как раз правильный срок анализа, чтобы определить перспективные районы которые растут в цене даже в условиях кризиса.

  3. Ирина:

    Пример моего инвестирования. В районе ККБ купила 2 комн кв в августе 2014 ( готовность дома была 85-90 % ), дом сдали раньше срока, право собственности получила в июне . Продала по военной ипотеке в сентябре 2015. 2400000 купила, 2930000 ( из них 13%—80000 налог). Друзья сейчас по срочной продаже не могут продать за 2700000 в этом же районе. Нет у людей налички. Так что реалии жизни очень отличаются от практики. Живу в Краснодаре второй год.

    • Вовка:

      Ирина, цена как правило отражает все, включая вероятность продать. Если район больше всего застраивается и соответственно больше предложений то и продать труднее и заработать тоже. И статистика это также подтверждает, смотрите у района ККБ самый худший показатель по росту цен после ГМР. Все сходится.
      Конечно же я не спорю о том, что в реальности все может складываться не так, как виртуально но есть и очевидные вещи.

  4. Дмитрий Крым:

    Всем доброго времени! В планах переезд моего бизнеса и меня) в Краснодар. Занимаемся производством входных дверей(это основное направление), накладок МДФ для дверей, производством МДФ фасадов для мебели, и корпусной мебели. Все это реализуется оптом и через собственною торговую сеть. В настоящее время веду бизнес в Крыму, но Краснодар мне нравится по целому ряду причин. Отговорите или наоборот, в любом случае буду очень признателен за Ваше мнение относительно целесообразности такого переезда. Будет ли востребована эта продукция, на сколько занят рынок и т.д.
    Прошу меня простить если немного не по теме.

  5. Алексей:

    Привет. Я думал ты виноградники присматриваеш.., а тут чуть ли не биржа форекс. На бирже, к стати, с такой суммой быстрее и больше можно заработать, если серьёзно к этому подойти.
    Купил винограду изабеллы по 30 р.- поставил вино-первый мой местный эксперимент в виноделии-)

    • Вовка:

      Да я тоже в этом году очень хотел попробовать вино ставить, даже прочитал много об этом и хотел провести экспермент но воздержался из за отсутствия помещения в котором можно создать необходимую температуру. Собираюсь провести его в следующем году по грузинской технологии на своем будущем участке.
      Что касается биржи то у меня уже есть опыт инвестиций в акции на протяжении нескольких лет и для меня в этом вопросе важнее не потерять чем заработать :-) Поэтому эти методы я оставил для других.

      • Алексей:

        Как думаеш, может в землю выгоднее вложиться? Земля мне кажется точно не упадет. У меня уже был опыт с участком. За год вырос на 250 т.р., отдал сестре и уехал сюда, на сегодня он вырос от 450 до 800 и это за два с половиной года… Вобще мечтаю риэлтором работать, но не время щас видимо -) Как у тебя дела с этим? Мож контору откроем?

        • Вовка:

          Если есть незадействованная наличка то да вложить в землю хорошо :-) Контору открывать не время точно, продажи не к черту. Я в следующем году собираюсь в сельское хозяйство податься, мне это интересней.

          • Алексей:

            Я б с помидорами связался… Но переезжать в станицу неохота

  6. Алексей:

    За нашу Яблоновку согласен. Фундаментальный и тех.анализ показывает, что будет расти.

Оставить комментарий