Как я инвестировал 7млн. часть 3 (Выбор квартир и застройщиков Краснодара)

Всем, привет!

Продолжаю свой эксперимент. В прошлой статье  определился в каких районах стоит инвестировать в недвижимость. Подведу небольшой итог:
Лидерами стали ТАБАЧКА, ЧМР и не участвовавшая в эксперименте Яблоновка. Вероятней всего она и не будет участвовать во первых для чистоты эксперимента и во вторых из за плохих условий для краткосрочных инвестиций т.к. разница между ценой на стадии котлована и на сдаче не велика. Это то, что касается лидеров. Во второй эшелон я включил ФМР, ЮМР и МХГ. Также в первый эшелон я включил район Аврора потому, что как мне кажется я смог объяснить причину падения цен в прошлой статье и рассчитываю на их рост в перспективе двух следующих лет.

1) В районе Табачки почти ни чего не строится, я знаю только ЖК Ежи и ЖК Версаль (www.sik93.ru). В первом метр однокомнатной квартиры стоит от 50,5 тыс., а во втором от 48,5 тыс. Оба сдаются в первом полугодии 2016-го. Но глядя на Версаль, что то не верится: стены дома возведены менее, чем на 50%, крыши нет, а в Ежах снаружи уже все закончено да и дома из кирпича мне ближе. В общем для инвестиций я выбираю Ежи и покупаю там однокомнатную квартиру площадью 42,23 метра на 8-м этаже за 2 132 600. В июне 2016 я планирую, что эта квартира будет стоить чуть больше 2,5 миллионов.

2) В районе Авроры я сразу покупаю ЖК Краснодар Сити. Признаюсь я решил это еще до написания статьи, вернее именно этот ЖК натолкнул меня на идею написания этой статьи. Т.к. цена в 42600 за метр однокомнатной квартиры ниже рыночной почти на 20 000 рублей. Я увидел хороший потенциал роста, что вкупе с центральным расположением и очень не большой конкуренцией в районе даёт основания предполагать доходность не менее 25% в год. Тут я выбрал для инвестиций одну однокомнатную квартиру 40,34 метра на 7 этаже, стоимостью 1 718 500 рублей. Выбор пал на эту планировку по двум причинам во первых квартир такой площади всего по одной на этаже и во вторых это самая маленькая квартира, поэтому я думаю, что именно эти квартиры закончатся в первую очередь.

Итак из 7 000 000 — 2 132 600 — 1 718 500=3 148 900. Это сумма которую я собираюсь потратить в районе Черемушек. Но пока не знаю на что :( Т.к. район большой и сложный требуется более глубокий анализ. Поэтому я пока оставляю эту сумму до тех пор, пока все не проанализирую.

Продолжение следует.

 

Вовка

Об авторе

Комментарии (8)

  1. Алексей:

    Владимир, привет! Вопрос не по теме:
    Если человек решился стать и быть риэлтором, то куда бы ты посоветовал податься…? В одно из раскрученных, известных агентств типа каяна или аякса? Или агентство которое делится хорошим процентом? Или которое тупо ближе к дому?

    • Вовка:

      Привет! Я не знаю.
      Я бы еслиб у меня не было этого блога вообще бы в риэлторы не пошел.

  2. Виктория:

    Владимир, а не страшно покупать на таком этапе у застройщика,который ещё ничего не построил?

    • Вовка:

      Страшно! Но не потому, что не построил, а по ситуации в стране. Потому, что субсидировать ипотеку перестанут с 1 марта на пример и ставки вырастут существенно. Но предложение хорошее, поэтому хочется надеяться, что все будет хорошо.

  3. Сергей:

    Инвестиции в недвижимость это хорошо, но как же быть с налоговой, с новыми законами о продажи недвижимости не бывшей в собственности менее 5 лет? Ведь там то сумма налога идет не продажной стоимости, а с кадастровой стоимости. А кадастровая стоимость сейчас зачастую равна или выше рыночной. И к примеру ты купил квартиру за 2132 т.р., а продашь за 2500 т.р. Доход 368 т.р. с которых положено уплатить 13% , что почти 48 т.р., чистый доход 320 т.р. Это все хорошо, но это если не касаться кадастровой оценки. А по кадастру эта квартира может стоить 3000 т.р. и доход будет уже на бумаге 868 т.р. и с него 13% это 113 т.р.
    Реально полученный доход 368 т.р. минус налог, который только на бумаге существуют, т.е. формальный но подлежащий уплате, в итоге остается 255 т.р. Вот она будет доходность. Вместо 320 т.р. только 255 т.р. огромная сумма в 65 т.р. просто подарок государству!

Оставить комментарий